Contar con un abultado patrimonio inmobiliario ha sido tradicionalmente sinónimo de riqueza. Ahora no se sabe. Varios bancos han comenzado, de hecho, a vender oficinas e, incluso, sus edificios más emblemáticos, a grandes fondos. Su proyecto es ganar liquidez en un momento delicado para el sistema financiero.

A ello se unen otros factores. Las nuevas normas de exigencias de capital penalizan este tipo de activos. Además, el Banco de España ha pedido a las entidades financieras que recorten sus costes en un momento en el que el valor de los inmuebles se está reduciendo considerablemente como consecuencia de la crisis hipotecaria.

La fórmula que utilizó por primera vez en España Santander y que ha imitado otros grandes grupos aunque con variaciones, como BBVA y Popular, además de varias empresas, ha convencido a la institución que dirige Miguel Ángel Fernández Ordóñez.

El supervisor, de hecho, está recomendando a las cajas que secunden esta iniciativa: Vender inmuebles y se mantengan en ellos de alquiler. Estas entidades, que representan la mitad del sistema financiero español, contaban al cierre de mayo con un patrimonio inmobiliario de 13.452 millones de euros. Esta cifra es récord, ya que desde 2002 las cajas han aumentado el valor de estos activos año tras año, e incluso durante los cinco primeros meses del presente ejercicio. Pero a esta cantidad hay que sumar otros 1.230 millones más que corresponden a los edificios que poseen las cajas como patrimonio de su obra social.

El sector de ahorro es, desde hace dos décadas, el impulsor de las aperturas de oficinas en España. En conjunto, suman 24.707 sucursales, con La Caixa y Caja Madrid a la cabeza. Son, además, las dos cajas que cuentan con los edificios más costosos y de los más emblemáticos. El valor patrimonial de los inmuebles de La Caixa sumaban al cierre del pasado año 3.536 millones, mientras que los de Caja Madrid ascendían a 1.893 millones. Caixa Catalunya, Cajasol, Caja España, entre otras, también cuentan con edificios con un valor artístico y arquitectónico elevado. Como ejemplo La Pedrera de Gaudí, propiedad de la segunda caja catalana.

Cinco años antes, el patrimonio inmobiliario de estas entidades ascendía a 5.780 millones más otros 924 millones correspondientes a los edificios de la obra social. La única caja que, de momento, ha anunciado la venta de parte de sus edificios ha sido Caixa Galicia. La entidad gallega llegó a un acuerdo con Amancio Ortega, presidente de Inditex, para traspasarle 40 edificios por 250 millones. Con esta operación consiguió 100millones de plusvalías.

El valor de los activos inmobiliarios de los bancos ascendía a finales de mayo a 3.498 millones de euros. Esta cifra, además es 1.000 millones inferior al patrimonio registrado por este sector hace un lustro. En esta cifra ya se incluye parte de la venta de los edificios de Santander. No así la Ciudad Financiera de Boadilla, operación que está a punto de cerrarse, pese a haberse anunciado hace cinco meses su venta.

Las presuntas ofertas que pudieran presentar General Electric o Gecina por Colonial van a estar muy alejadas de las expectativas de los accionistas del grupo y de los bancos acreedores del mismo y de los propios accionistas. Según aseguran fuentes próximas a la operación, General Electric, asesorada por Deutsche Bank, no está dispuesto a pagar más de 1,5 euros por acción en el mejor de los casos.

La pretensión de aquellos que están más afectados por la caída de la acción y que más minusvalías acumulan –entre estos últimos están Nozar, Domíngo Díaz de Mera o Aurelio González- es vender por encima de los dos euros. Un objetivo que está muy lejos de las valoraciones que General Electric o Gecina, el grupo de Rivero, han realizado en sus primeros cálculos teniendo en cuenta la situación actual del grupo y de su capital.

Ahora, el límite que se adjudica al NAV por acción del grupo es de 1,5 euros, frente a los 2,97 euros a los que Colonial lo cifraba a 30 de septiembre del año pasado año. Sin embargo, los grupos que se han interesado por la compañía descuentan de ese valor la depreciación de la participación del 15% en FCC, que se adquirió por 1.530 millones y hoy vale 889 millones. Es decir, un 42% menos. Además, consideran que hay que meterle un fuerte descuento a la valoración de Riofisa, adquirida por 2.000 millones y que consideran que cuenta con un valor real de aproximadamente la mitad.

La ecuación es muy fácil. Para General Electric, que cuenta con el asesoramiento y la financiación de Deutsche Bank, Colonial y sus accionistas tienen una deuda de 10.000 millones y sus activos valían tambien a 30 de septiembre 12.894 millones, según Richard Ellis. Estos activos pueden valer ahora, según dichos cálculos, entre 11.000 y 12.000, por lo que el valor real de Colonial puede oscilar entre 1.000 y 2.000 euros.

Teniendo en cuenta el riesgo asumido por los accionistas y los bancos financiadores, así como las próximas ejecuciones de prendas, fuentes próximas al proceso aseguran que en varias semanas la inmobiliaria puede valer prácticamente cero, por lo que ninguno de los compradores querría hacerse con la compañía. En ese caso, tan sólo estarían dispuestas a inyectar capital sin asumir las deudas, por lo que no habría OPA como tal.

El interés relativo de Rivero

En el caso de Gecina, las directrices están perfectamente definidas. La clave de cualquier futura conversación es negociar en exclusiva, sin entrar en subastas. Desde la compañía no se oculta el enfado que les produjeron hace unas semanas las constantes filtraciones sobre las conversaciones mantenidas con los cuatro bancos que han refinanciado la deuda de Colonial –Eurohypo, Calyon, Royal Bank of Scotland y Goldman Sachs- y que llevaron la cotización del grupo francés propiedad de Rivero desde los 107,3 euros al cierre del año pasado hasta un mínimo de 81,31 euros en enero. Esta caída, del 24%, se ha reducido en los últimos días a un 16,5%.

En cualquier caso, el interés del grupo se mantiene, aunque ahora está a la expectativa y en un discreto segundo plano ajeno al proceso de subasta abierto por el control de Colonial y de las continuas especulaciones sobre el interés de varios consorcios –uno financiero y un grupo árabe, según se ha publicado en distintos medios- en el grupo presidido hasta diciembre por Luis Portillo. Hasta la fecha, no se ha dado ningún nombre concreto.

En el road show que Gecina ha realizado en los últimos días, el mensaje a los inversores institucionales ha sido diáfano. Rivero les ha transmitido que no tiene ningún interés específico en la operación y que de momento la ve desde la lejanía. Pero en todo momento ha dejado una puerta abierta -. “Si nos llaman y la operación es interesante porque crea valor para los accionistas, la contemplaríamos”.

Dado que tanto Luis Portillo como la familia Nozaleda quieren salir de la empresa y como quiera que entre los dos controlan el 52 por ciento del capital de la compañía, la compra de estas participaciones lleva consigo el lanzamiento de una opa por el cien por cien del capital. Como las acciones están cotizando a 1,63 euros y el mercado acepta que la futura oferta de compra estará en torno a los 2,50 euros, existe la posibilidad de hacer un negocio muy rentable en poco tiempo, para quien admita esos supuestos.

Una opa a 2,50 euros permitiría tanto a Portillo como a la familia Nozaleda recoger plusvalías, pero a otros accionistas de referencia como Domingo Díaz y Aurelio González, que compraron a cinco euros, quizás les interese recabar apoyos para lanzar otra opa.

Joaquín del Rivero por su parte, que reconocía haber realizado alguna consulta a los bancos que financian a Colonial, podría ser un tercero en discordia, dada la obligación que tiene de resolver la situación de Gecina, ya que, como saben nuestros lectores, el regulador francés le ha acusado de concertación con Bautista Soler al tiempo que tiene que cumplir su compromiso con la familia Sanahuja.

En otros tiempos el valor se dispararía, pero ahora, tanto los que quieren entrar y salir rápido con las ganancias como aquellos que buscan el control de la empresa por una u otra razón, parece que tienen muy en cuenta que según la última valoración de CB Richard Ellis al 30 de septiembre, el NAV por acción era de 2,97 euros.

fuente: http://www.spanishrealestate.es/MostrarNoticia.asp?M=0&Id=5635  

More investors pump money into office property as reselling them could reap huge gains

IT WAS probably the most profitable “flip” in the property market.

In a deal announced last week, GE Real Estate made a whopping 73 per cent profit on its initial $75-million investment, when it sold Anson House for $129.5 million, a year after purchasing it.
The 13-storey building, located at Anson Road, is now owned by a private property fund managed by Australia’s Macquarie Bank.

Analysts told Today the sale is a sign that in the booming local property market, price flipping - the practice of buying assets and quickly reselling them for a tidy profit - is expected to be the norm.

Mr Donald Han of property consultants Cushman and Wakefield said he is seeing scores of investors putting their money in prime spaces in the Shenton Way area because the potential gain from a sale could be huge.

“Many investors we know have the intention of keeping their assets for a minimum of two to five years because the Singapore office property market has climbed 90 per cent rental-wise and capital values have almost doubled,” said the managing director.

Foreign financiers eyeing office space in the financial district have no qualms paying anywhere between $1,800 and $3,000 per sq ft in rentals, he added.

The new owners of Anson House, for instance, are paying about $1,701 per sq ft for a net lettable area of 76,127 sq ft.

As Singapore’s economy grows, so will property prices, said Ms Ong Choon Fah, executive director of global estate advisers Debenham Tie Leung.

And these escalating prices could be a godsend to developers, she added. “As these new owners take over, these older sites may also be given a chance to rejuvenate through renovations and the like,” said Ms Ong.

Even though a supply glut is expected by 2010, it is unlikely to affect “high-grade buildings” in the financial district.

“Investors are buying into quality and location, so, if there is going to be an oversupply, they can still rent them out without much of an issue,” said Mr Han.

But one analyst disagreed.

“That really depends on how fast the economy is growing, but when the oversupply cover comes, we believe rents could face downward pressures,” said Mr Nicholas Mak, the director of research and consultancy at Knight Frank.

It may look like a quick way to make a profit, but Mr Colin Tan of Chesterton International argued that these big investors usually come into a market armed with an exit plan.
“These include things such as the number of years they’ve been holding the property, and once their targets have been realised, they would seriously consider selling their properties.”
Such was the case with the Anson House sale, said Savills Singapore’s director of marketing and business development, Mr Ku Swee Yong.

“But, we can’t use the word ‘flipping’ for the Anson sale because funds like GE Real Estate are in for the long haul. They had only one asset here, so, they couldn’t say no when the right price was offered to them,” he explained.

Flipping prices or not, will this constant buying and selling ultimately affect rents in the long run?

“In the next 30 months, right up to mid-2010, you can be sure that rentals would continue to go up at a higher rate,” said Mr Ku.

One year on, Anson House sold again at 73% profit

By KALPANA RASHIWALA

(SINGAPORE) It’s December and Anson House is changing hands again - for a much heftier price.

Hot property: GE Real Estate has sold Anson House to a private property fund managed by Australia’s Macquarie Bank for $129.5m. This works out to $1,701 psf of the building’s net lettable area.
GE Real Estate has sold it to a private property fund managed by Australia’s Macquarie Bank for $129.5 million - about 73 per cent more than what it paid for the 13-storey office block last December.

The price paid by the Macquarie-managed fund works out to $1,701 per square foot of the building’s existing net lettable area (NLA) of 76,127 sq ft. This is slightly higher than the 72,122 sq ft NLA reported earlier as the building’s efficiency has been improved - for instance, by converting some of the common areas to lettable space.

The latest sale was brokered by Jones Lang LaSalle’s Asia Capital Markets Group and shows that office blocks continue to be traded by foreign institutional investors.

Based on current leases in the building, the $129.5 million reflects an initial net yield of about 3.6 per cent, but this is set to increase with about half of the building’s NLA coming up for lease renewals by end-2009.

The 13-storey building, completed nine years ago, includes about 5,300 sq ft NLA of retail space on the ground floor. Anson House also has 98 carpark lots. It stands on a site with a remaining lease of about 89 years. Last year’s sale of the building to GE Real Estate was by a company owned by former Singapore Land chairman SP Tao and his Indonesian partner, Mackmoor Pte Ltd.

Nearby, 78 Shenton Way was sold recently for $650.78 million to Germany’s Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft (CGI) group. This works out to $1,857 psf based on a total NLA of about 350,000 sq ft, inclusive of six levels of new offices that are being built above the carpark podium by the seller, a joint venture between Credit Suisse and CLSA funds.

The deal is said to include income support as well as a return on the new office extension while it is being built amounting to about $16 million in total to be paid by the seller to the buyer.

Excluding this sum, the effective price being paid by CGI works out to about $635 million or around $1,814 psf. The property is on a site with a balance lease term of about 75 years.

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